Prodaje se kuća, a u papirima piše pašnjak

Došla nam u agenciju gospođa Marica da proda kuću i govori kako kupci kompliciraju i kako traže dlaku u jajetu. Pitam ja: „Šta je bilo? Zašto kupci kompliciraju?“. Kaže ona: „Ma hoće da još i ucrtam kuću. Kako da ne, pa nek' si ju sami ucrtaju kad ju kupe!“

Marica: „Ma ne mogu više slušat pametnjakoviće, oni bi sve za džabe, a da im ja sve napravim. Evo mene k vama, ja to više ne mogu slušat. Ja znam da ćete vi to meni prodat bez da ja slušam prodike od kupaca. Svi pametni, stalno nešto govore, treba ovo, treba ono. „

Ja: „Čekajte malo, gospođo Marice, polako! Dajte mi malo da provjerim šta sve imate od papira! „

Marica: „Izvolte, sve čisto ko suza i jedan kroz jedan! Jedino što kuća nije ucrtana, al je sve drugo u redu 100 %!“

Ja: „Evo sad ćemo mi sve vidjeti, i vlasništvo i legalitet i je li stvarno vaša kuća ucrtana u katastar ili nije.“

Provjeravam na ekranu svog kompjutera i uviđam da u katastarskom operatu na katastarskoj čestici koju mi je dala gospođa Marica, nema nikakve ucrtane kuće, ali vidim u donjem osnovnom sloju da postoji izgrađena građevina. Dodatno po adresi provjeravam koja je to nekretnina na Google Street View i vidim lijepu samostojeću kuću katnicu. Zatim provjeravam zemljišne knjige i uočavam u zemljišnoknjižnom izvatku da na toj čestici gospođa Marica jest vlasnik, ali se nigdje ne spominje kuća nego ustvari piše „PAŠNJAK“ .

 Foto: Canva

Ja: „Gospođo Marice, točno je da u stvarnosti vi imate kuću sagrađenu na toj katastarskoj čestici i točno je da tu u stvarnosti nije baš pašnjak. Međutim točno je i da ta kuća nije ucrtana u katastar, a samim tim nije niti upisana u zemljišne knjige. Znate, oni tamo na katastru i na sudu ne znaju tko je što napravio u prostoru i kome treba što ucrtati i što sve treba promijeniti, dok im vi ili neka službena osoba to ne javite.  Za to trebate imati potrebnu dokumentaciju od geodeta koji je bio kod vas, sve točno izmjerio i upisao u njegov geodetski elaborat. Zatim to sve treba predati na katastar da se izvrše sve promjene koje su odrađene na toj čestici. Iza toga tek ide upis u zemljišne knjige.“

Marica: „I šta sad, nemojte mi reć da sad ne mogu prodat kuću.“

Ja: „Gospođo Marice, sve se danas može prodati, ali vi morate upozoriti kupca na sve nedostatke koje vaša nekretnina ima u papirima, pa će kupac sam odlučiti hoće li kupiti vašu kuću ili ne. Ovako kako sada stoji u dokumentaciji od vaše nekretnine, vi ustvari prodajete „pašnjak“ a ne kuću. Svi znamo koliko vrijedi pašnjak, a koliko kuća. Vlasništvo nad kućom trebate dokazati vlasničkim listom gdje piše „kuća“ ili „zgrada“. Da bi se to dogodilo, prvo ju trebate to novo stanje od geodeta ucrtati u katastar, a zatim upisati u zemljišne knjige.  Ako biste htjeli prodati vašu nekretninu u ovom stanju gdje vam u papirima piše pašnjak, morat ćete debelo spustiti cijenu ljudima koji kupuju, pa da si to oni sami naprave. A iz mog iskustva, to će vam rijetko tko htjeti. Nikome se ne da hodati po raznim institucijama da to odradi. Osim toga, to je vaša obaveza, prodavatelj uvijek treba dovesti svoju nekretninu u stanje spremno za prodaju. A također vaša nekretnina na ovaj način gubi na vrijednosti što znači da vi ustvari gubite novce zbog tih nedostataka.“

Marica: „Ne planiram ja nikome ništa spuštat i ne planiram gubit nikakve novce, ja znam koliko sam truda uložila u tu kuću, kako sam teško našla majstore i koliko me sve to koštalo, tako da nema šanse da ju dam za džabe.“

Ja: „Jasno je svima da ste potrošili puno novaca i vremena i živaca dok ste sagradili kuću. Zato to sve trebate naplatiti i potpuno je u redu da formirate cijenu sukladno uloženom. Ali da biste postigli neku realnu cijenu, trebate imati kuću ucrtanu u katastar, te trebate imati uredan vlasnički list gdje piše „kuća“ a ne „pašnjak“. I naravno trebate imati dokaz da je kuća legalno sagrađena. Koliko vidim po dokumentaciji koju posjedujete, vi imate i uporabnu dozvolu.“

Marica: „Ma meni se to ne da radit, dosta sam se naradila oko kuće i nemam pojma kud sad trebam ić … čekajte … samo malo … a šta ja znam …  jel mislite da me ne bi onda svi maltretirali s tim da mi nisu čisti papiri? I jel mislite da bi mogla postić bolju cijenu?“

Ja: „Pa naravno. Stavite se malo u ulogu kupca. Da vi od nekoga nešto kupujete i da dajete velike novce, i vi biste vjerojatno tražili dlaku u jajetu, je li tako?“

Marica: „Hmm… sad kad ste mi tako lijepo sve objasnili … mislim da ste vi u pravu. Možda bi se ja ipak mogla još malo potrudit pa da onda nemam više brige i da znam da me neće niko prozivat zbog nečistih papira. Dajte da završimo s tim, recite mi kome da se sad ja javim i kud da idem i šta da prvo napravim pa da sam onda mirna.“

___

Ovo je jedan od primjera s kojim se često susrećemo u prodaji nekretnina. Ako imate sličnu situaciju, morate znati da vaša kuća mora biti upisana u katastarskom operatu u istom stanju u kojem se nalazi na terenu, te treba biti upisana i u zemljišne knjige suda kao „zgrada“ ili „kuća“ ili „kuća i dvorište“. Stanje u naravi treba biti usklađeno sa stanjem u papirima. Da je kupac htio kupiti zemljište, kupio bi zemljište na čijem vlasničkom listu piše „pašnjak“ ili „oranica“ i slično, a ako kupuje kuću, tada želi da mu u vlasničkom listu piše „kuća“ ili “zgrada“.

Kao što sam već ranije opširno pisala o vlasništvu, sjetite se rečenice: Ono što je za čovjeka osobna iskaznica, za nekretninu je to vlasnički list i to je jedini i najvažniji dokaz vlasništva točno onoga što posjedujete. Kada prodajete nekretninu važno je da imate apsolutno sve uredne dokumente. Ako dokumentaciju ne znate provjeriti sami, odnesite ih u neku agenciju za nekretnine na provjeru ili angažirajte odvjetnika.

_________________

Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović – vlasnica agencije Alfa nekretnine iz Vodica, dugogodišnja ovlaštena agentica za nekretnine i home staging ekspert

Alfa nekretnine, Obala Juričev Ive Cote 27, Vodice

ured tel. 022 441 292, mob. 091 525 3260

email: Ova e-mail adresa je zaštićena od spambota. Potrebno je omogućiti JavaScript da je vidite.

Pronađite nas na društvenim mrežama Facebook, Instagram , Instagram Home staging, LinkedIn, Pinterest ili se pretplatite na naš YouTube kanal

__________________