Zašto je važno da vaš stan bude etažiran?

Neki dan mi ulazi u ured gospodin koji bi prodao stan na prvom katu u svojoj kući te govori kako su svi papiri čisti, međutim ja si dam vremena da sve provjerim i na kraju kažem: „Mislim da imamo problem!“

Telefonski je dogovorio gospodin Ante kod nas termin, rečeno mu je da donese papire od stana kojeg prodaje, te tako on dolazi u dogovoreni termin, sve po protokolu, sa zaštitnom maskom na licu, sjeda i započinje priču.

Kuća o kojoj se radi ima tri etaže, na svakoj etaži jedan namješteni stan, sve odvojeno vanjskim stepenicama, svaki svoj ulaz, svaki ima dvije spavaće sobe i veliku terasu. Dodaje još gospodin Ante: „Sve odvojeno, svaki kat druge boje, namješteno po posljednjoj modi. Nas tri brata svaki ima svoj stan i sad bi ja prodao svoj koji je na prvom katu“. „Zanimljivo,“ kažem ja „ idemo mi to sad malo provjeriti.“

Krenem ja s provjerom i ustanovim - problem.

KAKO JE UOČEN PROBLEM?

Kad mi je gospodin dao podatke o katastarskoj općini i katastarskoj čestici, prvo sam locirala nekretninu na internetu da vidim na kojoj se lokaciji uopće nalazi i utvrđujem kako je nekretnina ucrtana kao zgrada što je odlično. Dalje uviđam da se nekretnina nalazi ustvari blizu mora i sa sve većim oduševljenjem prilazim daljnjoj provjeri, jer po lokaciji već vidim da bi mi to mogli relativno brzo prodati. Međutim kad sam išla dalje provjeriti vlasništvo u zemljišnim knjigama, na toj čestici nisam pronašla nikakva tri stana, nego jednu kuću čiji su suvlasnici tri brata i to svaki za 1/3 (jednu trećinu).

E to je sad već potencijalni problem i sada treba objasniti prodavatelju o čemu se u stvari radi.

„Vidite,“ počinjem ja polagano s uvodom „vas tri brata jeste suvlasnici cijele kuće i to svaki u idealnom omjeru za 1/3.“ „Pa rekao sam vam da je sve u redu.“ kaže gospodin Ante ponosno. Govorim ja dalje: „Polako, bojim se da ipak nije baš sve u najboljem redu kako ste mislili. Da bi se prodao stan ili apartman u nekoj kući ili zgradi, mora se točno određeno znati koji dio kome pripada i koji dio zgrade ili kuće se prodaje.“

Gospodine Ante i dalje ustraje u svojoj priči i govori kako su se njih trojica već davno dogovorila koji točno dio kome pripada i kako je tu sve jasno, te da je njegov stan u sredini i da tu nema ništa nejasno niti sporno.

Počinjem ja objašnjavati: „Znate, da biste mogli prodati samo taj vaš stan u toj kući, negdje mora pisati da je to upravo vaše i mora pisati što vam točno pripada i gdje se to točno nalazi. To vam znači da vaš stan mora biti ETAŽIRAN.“ Gospodin uzvraća opet kako on razumije da stan mora biti samo na jednoj etaži i da se taj njegov stan točno proteže kroz cijelu gornju srednju etažu.

Tada uviđam da je potrebno puno detaljnije objašnjenje.

ŠTO JE ETAŽIRANJE?

Etažiranje je postupak kojim se uspostavlja vlasništvo nad točno određenim posebnim dijelom nekretnine i nad pripadajućim dijelovima.

Etažno vlasništvo je vlasništvo nad detaljno određenom samostalnom cjelinom (stanom, poslovnim prostorom, garažom, i sl.) povezano s odgovarajućim suvlasničkim (idealnim) dijelom nekretnine i zemljišta na kojoj je nekretnina izgrađena.

Jednostavnije rečeno, etažiranje je dioba nekretnine na posebne dijelove koji su samostalne uporabne cjeline s odgovarajućim suvlasničkim udjelom.

Stan ili neki drugi prostor u kući ili zgradi se tretira kao suvlasnički dio čitavog tog objekta, kojem pripada i proporcionalni dio svih zajedničkih prostora kao i proporcionalni dio zemljišta na kojem je objekt sagrađen.

Taj posebni dio nekretnine, koji može biti stan, poslovni prostor ili garaža, se još naziva i etažna jedinica.

Bojama označene posebne etažne jedinice

TKO PROVODI ETAŽIRANJE I KAKO?

Etažiranje obavljaju za to osposobljene stručne osobe, sudski vještaci za graditeljstvo i ovlaštene pravne osobe (najčešće arhitekti), koji na zahtjev suvlasnika rade elaborat o etažiranju.

U tom elaboratu se rade planovi posebnih dijelova objekta, sa pisanim dijelom, te grafičkim i tabelarnim prikazom vrste i veličine prostora, nakon čega se isti potpisuje od strane svih suvlasnika, što znači da se sve radi po dogovoru.

Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih i zajedničkih dijelova objekta. Po potrebi se obavlja mjerenje i izrađuju nacrti. Zatim treba imati međuvlasnički ugovor o prihvaćanju elaborata kojeg trebaju potpisati svi suvlasnici. Iza toga se to sve treba predati na sud da se točno po elaboratu upiše i u zemljišne knjige, te se onda kasnije može prodavati svaki stan posebno.

Etažirati se mogu obiteljske kuće ili zgrade s dvije i više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže, parkirna mjesta i drugo u zgradi.

Uz točno određeni dio u zgradi ili kući uvijek suvlasniku zgrade tj. vlasniku stana pripada i udio u zajedničkim prostorijama zgrade i dio zemljišta na kojem je izgrađena zgrada u kojoj se nalazi stan.

Primjer dokaza vlasništva gdje je upisana samo kuća gdje su dva suvlasnika svaki za jednu polovinu, to znači da tu nema etažiranih stanova

ŠTO SE DOGAĐA AKO STAN NIJE ETAŽIRAN?

• Teže ćete ga prodati, jer nigdje ne piše koji točno dio pripada vama, te kupac ne zna što točno kupuje.
• Nećete moći dobiti kredit uz upis hipoteke na tu nekretninu.
• Nećete moći raditi nikakve obiteljske diobe.
• Nećete moći utvrditi pravednu raspodjelu iznosa za pričuvu ili popravak zgrade.

To u praksi znači da ako ste vi vlasnik stana u nekoj zgradi ili kući koja nije etažirana, vi ste ustvari vlasnik jednog nedefiniranog i neodređenog dijela te zgrade. Ukoliko ne etažirate svoj stan, neće biti potpuno jasno koji je dio zgrade ili kuće u vašem vlasništvu.

U našoj priči gospodin Ante je vlasnik za 1/3 što je ustvari samo omjer u odnosu na cijelu kuću, te se ne zna koji je ustvari točno njegov dio. On zna u stvarnosti koji je to dio, ali to mora pisati i na papiru. To znači da se stan treba etažirati, te će se zatim svaki stan upisati u zemljišne knjige kao zasebna stambena jedinica i moći će se zasebno prodati. U ovom slučaju laički rečeno znači da je gospodin Ante vlasnik svake cigle za 1/3, svakog prozora za 1/3, svakih vrata za 1/3, što nikako nije dobro i ne može se prodati, jer kupac ne zna što točno kupuje.

Prošla su vremena kada se kupovalo preko idealnih omjera (1/2, 1/3, 1/4 i slično), tako da se to sada više ne preporučuje, nego se savjetuje prodavateljima da se stanovi etažiraju, upišu u zemljišne knjige i da se tada proda dio koji se želi prodati.

Kupcima savjetujem da zatraže stručnu pomoć kod kupovine stana kako ne bi kasnije ustvari kupili problem.

U praksi također vidim da ljudi i dalje sami kupuju upravo takve dijelove nekretnina koji su upisani u idealnim omjerima. Budite oprezni, ako kupujete npr. 1/4 jedne kuće, kako možete sa sigurnošću znati koju to 1/4 kupujete, gdje se to nalazi i od čega se sastoji?

Ako se dogodi da ipak kupite nekretninu u tako jednom idealnom omjeru, pobrinite se da se u dogovoru s preostalim suvlasnicima, što prije pristupi etažiranju stanova da se točno zna što tko posjeduje.

Primjer gdje se vidi kako je u toj zgradi etažirano šest etažnih jedinica (E-1, E-2 itd.) i kada kliknete na onu koja vas zanima  otvorit će se detaljan opis nekretnine

Kada bi stan od gospodina Ante bio etažiran, onda bi u zemljišnim knjigama to trebala biti odvojena etažna jedinica koja bi bila detaljno opisana. Tu treba pisati: omjer u odnosu na cijelu zgradu, broj etažne jedinice, oznaka stana, etaže kroz koje se prostire, broja spavaćih soba, i drugih prostorija od kojih se sastoji stan kao i od parkirnog mjesta, te eventualno vrta. Sve treba pisati detaljno i treba biti navedena ukupna kvadratura stana. Tada bi se točno znalo što se kupuje i ne bi bilo dodatnih pitanja za kupca.

Primjer kako treba izgledati detaljan opis etažiranog stana

JOŠ NEKOLIKO VAŽNIH SAVJETA VEZANIH ZA ETAŽIRANJE

• Imajte na umu da se etažna jedinica ne mora protezati samo kroz jednu etažu. Samostalna etažna jedinica se može protezati i kroz prizemlje i kroz kat i kroz drugi kat ako je tako dogovoreno. Tako su najčešće etažirane kuće s dva stana koje su podijeljene po vertikali i sve izgleda kao da su dvojne kuće, ali su u papirima ustvari etažirane dvije stambene jedinice s pripadajućim vrtovima. 

• Isto tako ne znači da je stan etažiran ako ste ga samo fizički odvojili posebnim ulazom, obojili drugom bojom i stavili novo brojilo struje i vode. Stan se isključivo u papirima odnosno u zemljišnoknjižnom izvatku mora voditi kao posebna etažna jedinica s detaljnim opisom i kvadraturom.

• Također ako se vaš stan nalazi npr. na drugom katu neke zgrade, neka vas ne zbuni ako u zemljišnoknjižnom izvatku piše da je vaš stan na šestoj etaži (E-6), to ne znači da je na šestom katu nego da se samo vodi kao šesta etažna jedinica.

• Najvažniji savjet je da, ako vaša kuća ili zgrada nije legalizirana i nije ucrtana u katastar, nećete moći etažirati stanove. Preduvjet za etažiranje je da je zgrada potpuno legalna, upisana s najnovijim stanjem u katastar i u zemljišne knjige.

Naš gospodin Ante se na kraju zahvaljuje na svemu i govori kako je puno naučio, te će odmah sve objasniti braći i da će se potruditi što prije etažirati stan.

U ovom tekstu ste na jednom mjestu naučili osnove o etažiranju: zašto je važno da vaš stan bude etažiran, što je etažiranje, tko ga i kako provodi, te ste dobili važne savjete vezane za etažiranje.

Nadam se da je kroz ove primjere ova tema sada puno razumljivija. Ako ipak niste sigurni da li je vaš stan pravilno etažiran, uvijek možete doći u bilo koju agenciju za nekretnine i raspitati se, svi ćemo vam mi rado pomoći u tome.

_____________________

Ako vam je ovaj tekst bio koristan, komentirajte, lajkajte i podijelite ga. 

Pronađite nas na našoj web stranici Alfa nekretnine, na društvenim mrežama Facebook, Instagram , Instagram Home staging, Pinterest ili se pretplatite na naš YouTube kanal. 

Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović – vlasnica agencije Alfa nekretnine iz Vodica, dugogodišnja ovlaštena agentica za nekretnine i home staging ekspert            

Alfa nekretnine, Obala Juričev Ive Cote 27, Vodice
ured tel. 022 441 292, mob. 091 525 3260
email: Ova e-mail adresa je zaštićena od spambota. Potrebno je omogućiti JavaScript da je vidite.