Kako provjeriti tko je vlasnik bilo koje nekretnine?

Kako provjeriti da li ste upravo vi upisani kao vlasnik vaše nekretnine? Kako provjeriti da možda nekretnina sa slike nije vaša? Da biste razumjeli priču o vlasništvu, trebate prvo razumjeti razliku između katastra i zemljišnih knjiga, a zatim ćete saznati kako provjeriti vlasništvo. Mnogi brkaju katastar i zemljišne knjige, stoga ćete sada na početku saznati osnovne razlike.

To su dvije različite institucije odnosno dva različita sustava registriranja nekretnina, koji nažalost još uvijek nisu usklađeni, a trebali bi biti. O katastru sam pisala u prošlom tekstu, a ovdje ćemo govoriti više o zemljišnim knjigama. U katastru se evidentiraju posjednici i posjedi, dok se u zemljišnim knjigama evidentiraju vlasnici i vlasništvo. Podaci iz zemljišnih knjiga su javni i bilo koja osoba ima pravo uvida u njih. Svatko može zatražiti zemljišnoknjižni izvadak za bilo čiju nekretninu.

Sada kada znate osnovu razliku između katastra i zemljišnih knjiga, evo još nekoliko važnih informacija o zemljišnim knjigama, te ćete zatim dobiti najosnovnije upute kako biste mogli pronaći vlasnika bilo koje nekretnine u Hrvatskoj.

VLASNIŠTVO NAD NEKRETNINOM SE STJEČE JEDINO UPISOM U ZEMLJIŠNE KNJIGE

Ako iz ovog cijelog teksta zapamtite samo tu rečenicu, da se vlasništvo nad nekretninom stječe jedino upisom u zemljišne knjige, naučili ste najbitniju stvar o nekretninama.

Ako ste vi vlasnik nekretnine, a niste upisani u zemljišne knjige, trebate se pobrinuti da vaše vlasništvo bude i upisano, ali za to trebate imati pravnu osnovu kao što je ugovor o kupoprodaji nekretnine, rješenje o nasljeđivanju ili sudsku presudu.

Za zemljišne knjige se još koriste izrazi „zemljišnik“ ili „gruntovnica“. Zemljišne knjige vode općinski sudovi. Na primjer u blizini imamo Općinski sud Šibenik i Općinski sud Tisno. U svakom općinskom sudu postoji zemljišnoknjižni odjel gdje se vode zemljišne knjige. Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet.

Na temelju odgovarajućih dokumenata, u zemljišne knjige se, osim podataka o nekretninama upisuju stvarna prava nad tim nekretninama kao što su pravo vlasništva, pravo građenja, založno pravo i pravo služnosti.

Svaka nekretnina koju vidimo u prirodi (kuća, stan ili zemljište) ima neke svoje granice, neke zidove i ograde, te obično vlasnici znaju točno što im pripada, te znaju gdje su međe i granice u stvarnosti. Međutim ta ista nekretnina mora nekako negdje biti upisana u nekoj evidenciji, da se točno i u dokumentima zna gdje se nalazi i tko je njen vlasnik.

Ono što je za čovjeka osobna iskaznica, za nekretninu je to zemljišnoknjižni izvadak.

Zemljišnoknjižni izvadak  je isto što i „vlasnički list“. Najčešće se koristi izraz „izvadak iz zemljišne knjige“ ili samo skraćeno „ZK izvadak“. To je jedini dokument gdje piše tko je vlasnik  određene nekretnine. Kako zemljišne knjige jedine istinito i potpuno odražavaju činjenično i pravno stanje nekretnine, tako je jedini dokaz vlasništva nad nekretninom isključivo izvadak iz zemljišne knjige.

KAKO U NEKOLIKO KLIKOVA MOŽETE PRONAĆI VLASNIKA ODREĐENE NEKRETNINE?

Kao što sam u prošloj priči o Marku Mariću objasnila kako se može locirati bilo koja nekretnina na internetu, sada ćemo saznati kako možemo saznati tko je vlasnik određene nekretnine.

Ako znamo gdje se nekretnina nalazi u stvarnosti i ako znamo na Geoportalu pronaći točnu lokaciju, tada možemo lako pronaći točno ime katastarske općine i broj katastarske čestice. Te dvije stvari su nam uvijek važne kod potrage za vlasnikom.

Poslužit ću se istim primjerom kao iz prošle priče. Sjećate se kako smo locirali upravnu zgradu Grada Vodica. Podsjetit ću vas, ustanovili smo da se ona nalazi u Katastarskoj općini Vodice i da se zgrada nalazi na katastarskoj čestici broj „666 ZGR“.

Da bismo saznali što točno piše u zemljišnim knjigama, odnosno tko je uistinu vlasnik zgrade na toj katastarskoj čestici, trebamo otvoriti web stranice Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske https://oss.uredjenazemlja.hr/public/lrServices.jsp?action=publicLdbExtract

Kada nam se otvorila stranica PREGLED GLAVNE KNJIGE,  tu trebamo upisati podatke koje smo naučili. U prvo prazno polje gdje se traži da se upiše Općinski sud / ZK odjel, trebate upisati „Šibenik“ te zatim to potvrditi na tipkovnici pritiskom na „Enter“. Pod drugo prazno polje gdje piše Glavna knjiga, trebate upisati ime katastarske općine, pa upisujete „Vodice“ te opet „Enter“. Pod treće prazno polje vas traže da upišete broj katastarske čestice, te upisujete onaj broj „666“. U ovo polje ne treba pisati „zgr“ nego samo brojčanu oznaku. Pod polje Broj ZK uloška ne upisujete ništa. Pod polje Povijesni pregled neka ostane „Ne“.

Treba sve izgledati kao na gornjoj slici, zatim trebate pritisnuti dolje desno „Pregledaj“.

Iza toga će vam se preko svega otvoriti novi mali prozorčić (donja slika) gdje piše da trebate prepisati kontrolni broj. Kada se otvori takav prozorčić, to znači da se od vas traži da unesete slova koja vidite, da bi kompjuter znao da niste kompjuter nego čovjek. To se na engleskom zove „captcha“. U prazno polje trebate prepisati točna slova koja su se pojavila na vašem kompjuteru (ne ova sa moje slike ispod) i zatim kliknuti na „Potvrdi“.

Ako ste sve dobro upisali, treba vam se otvoriti potpuno novi prozor i konačno ono što vas zanima, a to je ZK izvadak ili kako točno na njemu piše „Izvadak iz zemljišne knjige“:

Sada saznajete ono što vas zanima. U ZK izvatku pod odjeljkom B (Vlastovnica) ćete vidjeti da piše da je vlasnik tražene nekretnine GRAD VODICE. Upoznajte se sa ZK izvatkom, njegovim izgledom i upisima.

Tako možete saznati tko je vlasnik bilo koje nekretnine koja vas zanima u Vodicama. Ima tu još puno detalja koje možete naučiti kao npr. da Srima ne spada pod katastarsku općinu Vodice. Ali o tome u nekom drugom tekstu.

Ovo su samo osnove znanja o istraživanju vlasnika. Da biste saznali vlasnika nekretnine u nekoj drugoj županiji, trebate znati ime općinskog suda, katastarske općine i broj katastarske čestice. Ako znate broj ZK uloška, možete umjesto broja katastarske čestice upisati samo broj ZK uloška i također ćete saznati vlasnika.

Ako niste vješti s internetom, možete uvijek otići osobno u najbliži zemljišnoknjižni odjel, te zatražiti izvadak iz zemljišne knjige za bilo koju i bilo čiju nekretninu. Također možete zatražiti određeni ZK izvadak i u bilo kojoj agenciji za nekretnine ili kod odvjetnika.

Sada vam je jasno, kako sam iz prošle priče o Marku Mariću, jednostavno pronašla podatke o vlasniku, koje mi je dotični gospodin telefonski izdiktirao. Dok je on govorio ja sam na internetu brzo otvarala sve web stranice koje su ovdje navedene, te tipkala i pronašla tko je vlasnik nekretnine o kojoj je on govorio.

Od sada tako možete i vi. Do sada ste naučili da je dokaz vlasništva isključivo ZK izvadak, te da je za pronalazak vlasnika nekretnine potrebno znati podatke o katastarskoj čestici, jer ga inače nećete moći pronaći. Na taj ćete način dobiti uvid u stanje zemljišnih knjiga za nekretninu koja vas zanima.

Sada bez problema možete provjeriti vlasništvo vaše nekretnine, susjedove, rođakove ili možete provjeriti vlasništvo nekretnine koju planirate kupiti. Ako kupujete nekretninu, uvidom u ZK izvadak možete provjeriti je li osoba od koje želite kupiti nekretninu, upisana kao vlasnik, je li nekretnina opterećena teretima i vodi li se oko nekretnine spor koji bi mogao utjecati na vlasništvo ili neko drugo pisano pravo. O detaljima koji mogu biti upisani u ZK izvadak i više o njegovom izgledu bit će riječi u jednom od sljedećih tekstova.

Ako vam je ovaj tekst bio koristan, komentirajte, lajkajte i podijelite ga.

Pronađite nas na našoj web stranici Alfa nekretnine, na društvenim mrežama Facebook, Instagram Alfa nekretnine, Instagram Home staging ili se pretplatite na naš Youtube kanal.

Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović – vlasnica agencije Alfa nekretnine iz Vodica, dugogodišnja ovlaštena agentica za nekretnine, home staging expert           

Alfa nekretnine, Obala Juričev Ive Cote 27, Vodice 
ured tel. 022 441 292, mob. 091 525 3260
email: Ova e-mail adresa je zaštićena od spambota. Potrebno je omogućiti JavaScript da je vidite.