Što je uporabna dozvola

Ako ste se ikad upustili u proces kupnje ili prodaje nekretnine u Hrvatskoj, sigurno ste čuli da svaka nekretnina koja se prodaje, mora imati uporabnu dozvolu.

Kroz iskustvo našeg poslovanja vidimo da ima kupaca nekretnina koji su vrlo educirani i znaju taj podatak, te kada dođu k nama u agenciju raspitati se što se nudi, jednostavno ne žele da im pokazujemo bilo koju nekretninu koja nema uporabnu dozvolu. 

Međutim, isto tako ima dosta i prodavatelja i kupaca, koji uopće ne znaju koliko je to važan dokument i zašto im on ustvari treba.

U ovom tekstu ćete detaljnije saznati što je uporabna dozvola, kako se do nje dolazi, zašto se izdaje i zbog čega je to ključan dokument za prodaju nekretnina.

Ako već znate sve o uporabnoj dozvoli, slobodno preskočite ovaj tekst, ali ako želite saznati više, na pravom ste mjestu.

ŠTO PRETHODI UPORABNOJ DOZVOLI?

Neki čak misle, ako imaju građevinsku dozvolu, da imaju sve što je potrebno za njihov objekt koju su izgradili. Međutim građevinska dozvola je samo dokument s kojim se smije započeti s gradnjom, a njen sastavni dio je projektna dokumentaciji po kojoj se kuća odnosno građevina treba izgraditi.

Građevinska dozvola se izdaje prije gradnje i definira sve uvjete za gradnju građevine. Imati građevinsku dozvolu znači moći početi graditi određenu građevinu točno po nacrtima glavnog projekta kojeg su napravili ovlašteni projektanti odnosno arhitekti i inženjeri.

Građevinskom dozvolom se utvrđuje, da je taj glavni projekt izrađen u skladu sa svim propisima i uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji, te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju. U građevinskoj dozvoli obično piše da je nakon izgradnje objekta potrebno zatražiti uporabnu dozvolu za njeno korištenje.

KADA SE IZDAJE UPORABNA DOZVOLA?

Za nove građevine, uporabna dozvola se traži po završetku gradnje. Nakon izgrađene nove nekretnine, u svrhu utvrđivanja je li građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno glavnim projektom, provodi se tehnički pregled.

Ako se nakon tehničkog pregleda objekta, ustanovi da su izvedeni radovi i izgrađena građevina napravljeni točno po projektu i po građevinskoj dozvoli, tada nadležni Odjel za prostorno uređenje i graditeljstvo izdaje taj važan dokument koji se zove UPORABNA DOZVOLA.

Međutim, ako se nakon tehničkog pregleda ustanovi da građevina nije izgrađena točno po projektu i po građevinskoj dozvoli, tada nadležni odjel odbija zahtjev za izdavanje, odnosno ne može izdati uporabnu dozvolu.

To je nešto što meni osobno nikad neće biti jasno zašto mnogi ne grade po tom svom projektu za kojeg su dobili građevinsku dozvolu, nego uvijek nešto na kraju promijene u gradnji, pa dodaju još jednu sobu, produže balkon ili čak dodaju još jedan kat, uglavnom dodaju neke nove dijelove koji nisu u skladu s glavnim projektom, te na kraju zbog toga ne mogu dobiti uporabnu dozvolu.

Sada vidimo da ako imate samo građevinsku dozvolu, da ona sama po sebi nije dokaz da je građevina zakonita i legalna, baš zbog toga što se prilikom gradnje možda odstupilo od tlocrtnih dimenzija ili od visine građevine.

Zato se po završetku gradnje izdaje taj konačni dokument kojim se dokazuje da je vaša nekretnina legalna i sigurna za korištenje i to je upravo ta uporabna dozvola.

Uporabna dozvola je ustvari ključan dokument u građevinskom procesu koji služi kao službena potvrda da je građevina izgrađena prema svim zakonskim propisima, tehničkim normama i u skladu s izdanom građevinskom dozvolom. Taj dokument također potvrđuje da je građevinski objekt siguran za korištenje i da ispunjava sve potrebne uvjete za stanovanje ili poslovnu upotrebu.

ŠTO SE DOGAĐA SA UPORABNIM DOZVOLAMA ZA STARIJE NEKRETNINE?

Za starije građevine je važno spomenuti da je važeći svaki akt za uporabu (uvjerenje za uporabu/dozvola za uporabu/potvrda da je dostavljeno završno izvješće nadzornog inženjera/potvrda izvedenog stanja/rješenje o izvedenom stanju) koji je izdan bilo kojeg datuma, ali samo ako se poslije tog datuma izdavanja nije ništa dograđivalo ili nadograđivalo.

Stanje iz tadašnje uporabne dozvole treba biti identično sadašnjem stanju na terenu. Ako je poslije datuma izdanja uporabne dozvole, bilo što dograđeno ili nadograđeno bez dozvole za rekonstrukciju, tada ta uporabna dozvola neće biti važeća za te nelegalne dijelove, a često se i cijela građevina tretira kao nelegalna upravo zbog tih nelegalnih radnji.

ŠTO JE SA RJEŠENJEM O IZVEDENOM STANJU?

Ako vaša nekretnina ima dokument koji se zove Rješenje o izvedenom stanju, ne trebate ništa brinuti jer za vaš objekt nije potrebno izdavanje uporabne dozvole. To znači da ste bili u postupku legalizacije i da ste legalizirali sve nelegalne dijelove građevine po Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. To Rješenje o izvedenom stanju kojeg ste na kraju legalizacije dobili, ustvari znači da je vaša nekretnina sada legalna, te ima isto značenje kao i uporabna dozvola.

Rješenje o izvedenom stanju je dokument koji nastaje kao posljedica uspješno provedene legalizacije objekta i izjednačava se s uporabnom dozvolom. 

Također vrijedi isto pravilo, da se poslije datuma izdavanja Rješenja o izvedenom stanju, ne smije ništa dograđivati niti nadograđivati bez traženja dozvole za rekonstrukciju.

ŠTO AKO NIKADA NIJE ZATRAŽENA UPORABNA DOZVOLA? 

U praksi se događa da poneki investitor odnosno vlasnik nekretnine, iz raznih razloga, nikada nije zatražio uporabnu dozvolu za izgrađenu građevinu.  Ako je vaša građevina starije gradnje i građena je po projektu i građevinskoj dozvoli, a vi jednostavno niste znali da vam treba i uporabna dozvola, možete ju zatražiti i naknadno. O toj temi ću pisati u nekom drugom blogu.  

ZA ŠTO VAM JE SVE POTREBNA UPORABNA DOZVOLA?

Osim toga što ćete konačno imati najvažniji dokument koji dokazuje legalitet objekta, uporabna dozvola vam je potrebna još i za razne druge svrhe npr:

- prodaja nekretnine

- kupovina nekretnine putem kredita od banaka

- rekonstrukcija objekta (dogradnja, nadogradnja)

- etažiranje etažnih jedinica u zgradi sa stanovima i/ili poslovnim prostorima

- iznajmljivanje u turističke svrhe.

ZAKLJUČAK:

Ako kupujete nekretninu, obavezno pitajte prodavatelja ili ovlaštenog posrednika da li nekretnina ima uporabnu dozvolu. Ako ju nema, konzultirajte se sa stručnjacima da li ju je uopće moguće ishoditi. Ukoliko je sigurno da nekretnina ne može dobiti uporabnu dozvolu, ne preporučujemo vam takvu investiciju. Ne kupujte probleme. Sigurna sam da ih imate i bez potrage za uporabnim dozvolama.

Nadam se da ste kroz ovaj tekst dobili jasniju sliku o važnosti uporabne dozvole i da ćete, ako je potrebno, poduzeti sve potrebne korake da ju osigurate za svoju nekretninu.

Budite informirani i pripremljeni za vašu buduću kupovinu, kako biste izbjegli potencijalne probleme i osigurali da je vaša nekretnina potpuno legalna i sigurna za korištenje.

Na našem YouTube kanalu imamo snimljen video sa ovom istom temom. Možete ga pogledati ovdje.

________________________________________________________________________________

Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović – vlasnica agencije Alfa nekretnine iz Vodica, dugogodišnja ovlaštena agentica za nekretnine i home staging ekspert

Alfa nekretnine, Obala Juričev Ive Cote 27, Vodice

ured tel. 022 441 292, mob. 091 525 3260

email: Ova e-mail adresa je zaštićena od spambota. Potrebno je omogućiti JavaScript da je vidite.

YouTube: https://www.youtube.com/@alfanekretnine-vodice2890
Facebook: https://web.facebook.com/alfanekretninevodice/
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/jasminka-fi%C5%A1er-gavranovi%C4%87-38a036113/
Instagram: https://www.instagram.com/alfa_nekretnine/?hl=hr
TikTok: https://www.tiktok.com/@alfanekretnine?lang=en