Godinama ste ulagali u kuću koja glasi na supružnika: Imate li pravo na dio nekretnine?

Godinama nitko ne razmišlja čije je što. A onda dođe do razvoda i pojavi se pitanje: ako je jedan supružnik godinama ulagao svoj novac i rad u kuću koja je u zemljišnim knjigama upisana samo na drugoga, pripada li mu dio te kuće?

Odgovor nije uvijek isti.

Najvažnije je kako je nekretnina stečena, odakle je dolazio novac za ulaganja, koliko su velika bila ulaganja i što se njima zapravo napravilo.

Kuća koju je supružnik imao prije braka ne postaje automatski zajednička

Obiteljski zakon razlikuje bračnu stečevinu i vlastitu imovinu.

Bračna stečevina u pravilu je imovina koju su bračni drugovi stekli radom za vrijeme trajanja bračne zajednice ili koja potječe iz te imovine. Ako nisu drukčije ugovorili, bračni drugovi suvlasnici su bračne stečevine u jednakim dijelovima.

S druge strane, ono što je jedan bračni drug imao prije sklapanja braka ostaje njegova vlastita imovina.

Vlastita može biti i imovina koju je stekao tijekom braka na drugom pravnom temelju, primjerice nasljeđivanjem ili darovanjem.

Zato kuća koju je muž naslijedio od roditelja ne postaje automatski pola ženina samo zato što su u njoj zajedno živjeli 20 godina.

Jednako vrijedi i obrnuto.

A što ako ste u tu kuću uložili desetke tisuća eura?

Tu stvari postaju zanimljivije.

Zakon o vlasništvu propisuje da se dogradnjom, nadogradnjom, preuređenjem ili ulaganjem u tuđu nekretninu samo po sebi ne stječe vlasništvo, osim ako je vlasnik drukčije odredio.

Dakle, činjenica da ste platili novu kuhinju, prozore, pločice ili fasadu ne znači automatski da ste postali vlasnik dijela kuće.

Ali to ne znači ni da vaš novac jednostavno nestaje.

Ovisno o okolnostima, može postojati pravo zahtijevati odgovarajuću novčanu naknadu za ulaganja.

A kod vrlo velikih ulaganja situacija može biti još složenija.

Nije isto promijeniti prozore i sagraditi kuću

Upravo se ovom razlikom bavila i sudska praksa.

Vrhovni sud u svojim je odlukama polazio od pravila da bračni drug koji ulaže u posebnu imovinu drugoga u pravilu nema samim time pravo vlasništva na toj nekretnini, nego eventualni obveznopravni zahtjev.

Međutim, sudska praksa poznaje iznimke kada su zajednička ulaganja dovela do bitne ekonomske promjene u stanju i vrijednosti nekretnine.

Primjerice, jedno je ako se u postojećoj kući tijekom braka napravi nova kupaonica vrijedna nekoliko tisuća eura.

Sasvim je druga situacija ako na zemljištu koje pripada jednom supružniku tijekom braka zajedničkim sredstvima praktički bude izgrađena nova kuća ili postojeći objekt bude toliko dograđen i promijenjen da ulaganje čini velik dio njegove konačne vrijednosti.

U jednom predmetu kojim se bavio Vrhovni sud građevinski vještak procijenio je da zemljište, koje je bilo posebna imovina jednog bračnog druga, čini 48 posto vrijednosti cijele nekretnine, dok je 52 posto vrijednosti predstavljala kuća izgrađena tijekom bračne zajednice.

Sud je upravo opseg ulaganja i bitnu promjenu vrijednosti nekretnine smatrao važnim za odluku o stvarnopravnom zahtjevu.

Zato odgovor na pitanje „ulagao sam u njezinu kuću, imam li sada pola?“ ne može biti automatski ni da ni ne.

„Sve je upisano na njega“ također nije kraj priče

Zemljišne knjige izuzetno su važne, ali kod bračne stečevine nije uvijek dovoljno pogledati samo ime upisanog vlasnika.

Ako su supružnici, primjerice, tijekom bračne zajednice kupili nekretninu novcem stečenim svojim radom, činjenica da je u zemljišnim knjigama kao vlasnik upisan samo jedan od njih ne mora sama po sebi značiti da drugi nema nikakva prava.

Ali ako je kuća naslijeđena, darovana samo jednom supružniku ili je bila njegova prije braka, polazište je drukčije – riječ je o njegovoj vlastitoj imovini.

Zato je prvo pitanje uvijek: kako je nekretnina uopće stečena?

Što ako ste zajedno napravili kat na njegovoj obiteljskoj kući?

To je posebno česta situacija.

Roditelji sinu ostave kuću ili zemljište. On se oženi, supružnici dignu kredit i zajedno naprave još jedan kat.

Dvadeset godina poslije dolazi do razvoda.

Rečenica „mi smo zajedno napravili kat pa je kat moj“ pravno nije dovoljna.

Treba utvrditi vlasništvo nekretnine, eventualne dogovore između supružnika, izvor sredstava, opseg radova, vrijednost nekretnine prije i nakon ulaganja te druge okolnosti.

Ako je postojao dogovor s vlasnikom da će ulaganjem drugi supružnik steći suvlasništvo, to također može biti vrlo važno.

Zato se ovakvi sporovi često ne mogu riješiti jednostavnim zbrajanjem računa iz trgovine građevinskim materijalom.

A što ako je jedan plaćao kredit, a drugi brinuo o djeci i kućanstvu?

Ni doprinos bračnih drugova ne treba promatrati samo kroz pitanje tko je fizički uplatio pojedini račun.

Novac zarađen radom tijekom bračne zajednice u pravilu ulazi u režim bračne stečevine, a bračni drugovi su, ako nisu drukčije ugovorili, njezini suvlasnici u jednakim dijelovima.

Zato tvrdnja „ja sam imao veću plaću pa je sve moje“ sama po sebi ne rješava pitanje bračne stečevine.

Kod starijih imovinskih odnosa, na koje se zbog vremena njihova nastanka mogu primjenjivati raniji propisi, sudska praksa dodatno pokazuje koliko je važno utvrditi kada je imovina stečena i koji se propis primjenjuje.

Čuvajte račune, ugovore i trag novca

Problem se često pojavi tek nakon 15 ili 20 godina.

Tada više nitko nema račun za materijal, ne zna se tko je platio majstore, novac se davao u gotovini, a supružnici različito opisuju što je bilo dogovoreno.

Ako se ulaže ozbiljan novac u nekretninu koja je formalno vlasništvo samo jednog partnera, korisno je sačuvati dokumentaciju.

To mogu biti računi i ponude izvođača, bankovni izvodi, kreditna dokumentacija, ugovori, potvrde o plaćanju, građevinska dokumentacija i druga dokumentacija iz koje se može utvrditi tko je što financirao i kakvi su radovi izvedeni.

Kod velikih ulaganja još je sigurnije imovinske odnose urediti dok su odnosi dobri, umjesto desetljećima poslije pokušavati dokazivati usmeni dogovor.

Što je s nevjenčanim partnerima?

Ni činjenica da par nije formalno sklopio brak ne znači automatski da između njih nema imovinskih prava.

Obiteljski zakon propisuje da izvanbračna zajednica koja ispunjava zakonske pretpostavke stvara osobne i imovinske učinke kao bračna zajednica.

Zakon pritom izvanbračnom zajednicom smatra životnu zajednicu neudane žene i neoženjenog muškarca koja traje najmanje tri godine, odnosno kraće ako je u njoj rođeno zajedničko dijete ili je nastavljena sklapanjem braka.

Ako je sporno je li takva zajednica uopće postojala, i to može postati predmet dokazivanja.

Samo povremeno zajedničko stanovanje ili ljubavna veza zato nisu nužno isto što i izvanbračna zajednica u smislu Obiteljskog zakona.

Dakle, imate li pravo na dio kuće?

Ako ste godinama ulagali u kuću supružnika ili partnera, odgovor se ne može dati samo prema tome koliko ste novca potrošili.

Ako je kuća bila njegova vlastita imovina, obična adaptacija u pravilu vas sama po sebi neće pretvoriti u suvlasnika.

To, međutim, ne znači da ne možete imati pravo na naknadu uloženog.

A ako su ulaganja bila toliko velika da su bitno promijenila stanje i vrijednost nekretnine, ili je postojao dogovor da ulaganjem stječete suvlasništvo, situacija može biti sasvim drukčija.

Upravo zato kod razvoda nije dovoljno postaviti pitanje: „Na koga glasi kuća?“

Ponekad je mnogo važnije pitanje: „Što smo od te kuće zajedno napravili i čijim novcem?“