Koliko godina treba štedjeti za stan od 60 kvadrata u Vodicama?

Usporedili smo službene referentne cijene za Vodice, Tribunj, Pirovac, Tisno i Murter te izračunali koliko bi trajala štednja u jednom jasno označenom primjeru. Za sva mjesta vrijedi isto upozorenje: referentne cijene ne treba poistovjetiti s medijanom zaključenih kupoprodaja ili cijenama iz oglasa.

Referentne cijene za 2025. i 2026.

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavljuje prosječne cijene stanova koje služe za primjenu mjere povrata poreza za mlade. Riječ je o službenim referentnim iznosima po jedinicama lokalne samouprave.

Godina u tablici označava godinu primjene referentne cijene, a ne godinu u kojoj su svi prikazani stanovi prodani. Ministarstvo je za 2026. objavilo novu metodologiju izračuna, pa se razlika između godišnjih stupaca ne može tumačiti kao točan rast cijene usporedivog stana.

Referentna cijena nije medijan kupoprodaja

Za Vodice i navedene okolne općine u ovom istraživanju nemamo potvrđene lokalne medijane ostvarenih kupoprodajnih cijena stanova za 2025. i 2026. godinu, niti usporediv broj transakcija za svih pet mjesta. Zato referentne iznose ne prikazujemo kao cijene po kojima su stanovi sigurno prodani.

Ministarstvo navodi da je izračun za 2026. oslonjen na podatke sustava eNekretnine i studiju Ekonomskog instituta u Zagrebu. U cijenu nekretnina obuhvaćenih PDV-om PDV je isključen. Prema objašnjenju Ministarstva, dovoljno transakcija za izravan izračun nije bilo u svim jedinicama lokalne samouprave, pa su za dio njih korištene procjene. Objavljena tablica sama po sebi ne daje potvrđen lokalni medijan, broj prodaja, niti zasebne usporedive cijene za novogradnju i starogradnju u svakom od ovih mjesta.

Treba razlikovati i traženu cijenu iz oglasa od cijene iz zaključenog ugovora. Oglas pokazuje koliko prodavatelj traži, ali bez usporedivih podataka o realiziranim transakcijama ne možemo izračunati pouzdan lokalni popust između oglašene i postignute cijene.

Koliko traje štednja za stan u Vodicama?

Stan od 60 četvornih metara po referentnoj cijeni za Vodice u 2026. iznosi 141.840 eura. Kada se taj iznos usporedi s mjesečnim prihodom od 1.000 eura, dobiva se oko 142 mjesečna prihoda, odnosno 11,8 godišnjih prihoda. To je omjer cijene i ukupnog prihoda, a ne broj godina potreban za štednju: u toj računici sav prihod odlazi na stan, bez troškova života.

Ako osoba mjesečno prima 1.000 eura i uspijeva štedjeti 20 posto, odnosno 200 eura mjesečno, za 141.840 eura trebalo bi joj oko 59,1 godinu štednje. To je ilustrativni izračun uz nepromijenjenu cijenu, prihod i iznos štednje. Ne uključuje postojeću ušteđevinu, dodatne troškove kupnje, inflaciju, rast plaće, kamate na štednju niti stambeni kredit.

Iznos od 1.000 eura i stopa štednje od 20 posto u ovom su primjeru pretpostavke, a ne potvrđeni podaci o prosječnoj plaći mladih u Vodicama. Bez usporedivih lokalnih podataka o plaćama i transakcijskim cijenama ne možemo pouzdano odgovoriti koliko godina rada treba mladoj osobi u Vodicama za kupnju stana niti jesu li cijene rasle brže od lokalnih primanja.

Što još treba provjeriti?

Za precizniju sliku lokalnog tržišta trebalo bi zatražiti agregirane podatke sustava eNekretnine za svaku jedinicu lokalne samouprave: broj prodaja stanova, razdoblje, prosječnu i medijalnu cijenu po četvornom metru te, ako je moguće, odvojene podatke za novogradnju i starogradnju. Za 2026. trebalo bi navesti i datum do kojeg su transakcije obuhvaćene.

Analitička procjena moguće precijenjenosti, primjerice ona koju objavljuje Pokazatelji.hr, zaseban je tip pokazatelja. Ona nije službena statistika ostvarenih kupoprodaja. Ovdje ne navodimo lokalni postotak precijenjenosti jer ga nismo potvrdili usporedivim podacima.

Izvori

• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: „Prosječne cijene stanova za primjenu u 2025. godini”.
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: „Prosječne cijene stanova za primjenu u 2026.”.
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: „Prosječne cijene nekretnina za mjeru povrata poreza u 2026. godini – nova metodologija izračuna”.

Referentne cijene nisu procjena konačnog troška kupnje. Za nekretnine na koje se obračunava PDV, objavljeni iznos bez PDV-a može biti niži od iznosa koji kupac plaća. Provjera podataka: 16. listopada 2026.