Kad susjed prijeđe granicu: Ovo ne morate trpjeti ni u vlastitom domu

Posebno je to izraženo u turističkim mjestima tijekom ljeta. Buka, apartmani, klima-uređaji, parkiranje, roštiljanje i kućni ljubimci tada postaju čest razlog nesuglasica.

No gdje završava pravo jednog vlasnika da koristi svoju nekretninu, a počinje pravo njegova susjeda na mirno korištenje vlastite?

Hrvatski propisi uređuju iznenađujuće velik broj takvih svakodnevnih situacija.

Gosti iz susjednog apartmana ne daju vam spavati

Buka je vjerojatno jedan od najčešćih problema u višestambenim zgradama, a novi Pravilnik o kućnom redu u zgradama propisuje vrlo konkretna razdoblja kućnog mira.

Radnim danom kućni mir traje od 15 do 17 sati te od 22 do 7 sati.

Vikendom i blagdanom traje od 13 do 17 sati te od 22 sata navečer do 9 sati ujutro.

U tim razdobljima buka treba biti ograničena tako da se ne čuje izvan stana.

Suvlasnici zgrade mogu natpolovičnom većinom odrediti i drugačije razdoblje kućnog mira, ali ono mora biti istaknuto na vidljivom mjestu u zajedničkom prostoru zgrade.

Za turistička mjesta posebno je važna još jedna odredba.

Vlasnik stana odgovoran je i za osobe koje koriste njegov stan.

To znači da iznajmljivač ne može jednostavno tvrditi da s bukom nema ništa jer su je stvarali njegovi gosti. Vlasnik je dužan osigurati da osobe koje borave u njegovu stanu poštuju kućni red.

Ako se kršenje kućnog reda ponavlja, suvlasnici imaju mogućnost evidentiranja povrede i poduzimanja daljnjih koraka preko predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.

Susjedova klima kapa na vaš balkon

Drugi vrlo čest ljetni problem je kondenzat iz klima-uređaja.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima poznaje takozvane imisije. Vlasnik nekretnine nije dužan bez pravnog temelja trpjeti da se s druge nekretnine na njegovu izravno odvode tekućine, dim, otpadne vode i slične tvari.

Zato susjed ne bi trebao jednostavno postaviti odvod klima-uređaja tako da kondenzat završava na tuđem balkonu, terasi ili drugom dijelu nekretnine.

Sličan princip vrijedi i kod zalijevanja biljaka u višestambenim zgradama. Pravilnik o kućnom redu propisuje da cvijeće i drugo bilje na balkonima i terasama mora biti u posudama koje zadržavaju vodu.

Dakle, voda s kata iznad ne bi trebala završavati kod susjeda ispod.

Preusmjerio je kišnicu u vaše dvorište

Problem može biti još ozbiljniji kod obiteljskih kuća i zemljišta.

Primjerice, susjed betonira dvorište, podigne razinu terena, promijeni njegov nagib ili napravi odvod nakon kojeg prilikom svake jače kiše voda završava na vašoj parceli.

Zakon propisuje da vlasnik zemljišta ne smije na štetu drugog zemljišta mijenjati smjer ili jačinu prirodnog toka vode.

Posebno je uređena i kišnica sa zgrada. Vlasnik mora poduzeti potrebne mjere kako kišnica koja se slijeva s njegove zgrade ne bi padala na tuđu nekretninu.

Drugim riječima, oluk nije dopušteno jednostavno usmjeriti prema susjedovu dvorištu.

Susjed stalno roštilja, a dim ulazi u vašu kuću

Ovdje odgovor nije tako jednostavan.

To što je susjed zapalio roštilj i dio dima stigao do vaše kuće ne znači automatski da krši zakon.

Međutim, Zakon među takozvanim posrednim imisijama izričito spominje dim, neugodne mirise, čađu, buku, otpadne vode i druge smetnje.

Vlasnik nekretnine može tražiti uklanjanje uzroka takvih smetnji kada one prelaze mjeru koja je uobičajena s obzirom na prirodu i namjenu nekretnine te mjesne prilike ili kada uzrokuju znatniju štetu.

Zato postoji velika razlika između povremenog nedjeljnog roštilja i situacije u kojoj zbog svakodnevnog gustog dima susjed ne može normalno koristiti terasu ili otvoriti prozore.

Kod takvih sporova okolnosti konkretnog slučaja iznimno su važne.

Susjedov pas laje satima

Ne postoji jednostavno pravilo prema kojem pas smije lajati određeni broj minuta, nakon čega automatski slijedi kazna.

Ipak, vlasnik psa nema neograničeno pravo dopustiti da njegov ljubimac neprestano ometa druge.

Pravilnik o kućnom redu u zgradama propisuje da korisnici stanova moraju voditi računa da kućni ljubimci ne stvaraju buku i ne remete mir ostalih korisnika zgrade.

Uz to, prekomjerna buka može predstavljati smetnju odnosno imisiju prema pravilima susjedskog prava.

Jedno povremeno lajanje zato nije isto što i pas koji svakodnevno satima laje na balkonu ili u stanu, posebno tijekom noći.

Kod držanja kućnih ljubimaca treba voditi računa i o pravilima lokalne samouprave.

Susjed vam parkira ispred kolnog ulaza

Česta rečenica u takvim raspravama glasi: „To je javna cesta i mogu parkirati gdje želim.“

Ne baš.

Propisi o sigurnosti prometa zabranjuju zaustavljanje i parkiranje na mjestima na kojima bi vozilo onemogućilo pristup drugom vozilu radi parkiranja ili izlazak već parkiranog vozila.

To što se prostor ispred kuće nalazi na javnoj površini ne daje nekome pravo da automobilom blokira normalan kolni pristup nekretnini.

S druge strane, ni vlasnik kuće ne postaje vlasnik javnog parkirališta samo zato što se ono nalazi ispred njegove kuće.

Ako automobil ne blokira kolni ulaz i parkiran je na mjestu na kojem je parkiranje dopušteno, sama činjenica da se mjesto nalazi ispred nečije kuće ne znači da ga smije koristiti samo vlasnik te kuće.

Zato ni kanta, stolica ili gajba ostavljena radi „čuvanja“ javnog parkirališta sama po sebi ne daje pravo na to parkirno mjesto.

Čija je ograda između dvije kuće?

Ograde su još jedan klasičan razlog susjedskih sporova.

Zakon polazi od pretpostavke da su ograde, zidovi, živice i druge prepreke koje se nalaze na međi između susjednih nekretnina zajedničke, odnosno u suvlasništvu susjeda s obje strane, osim ako se dokaže da pripadaju samo jednom vlasniku.

Takvu zajedničku ogradu oba susjeda mogu koristiti sa svoje strane do polovice njezine širine, ali je ne smiju koristiti na način kojim bi drugog susjeda spriječili da je koristi sa svoje strane.

Troškove održavanja zajedničke ograde vlasnici u pravilu snose na jednake dijelove.

Međutim, ako se ograda u cijelosti nalazi na zemljištu jednog vlasnika, tada nije riječ o zajedničkoj ogradi samo zato što razdvaja dvije nekretnine.

Upravo zato kod spora oko ograde prvo treba utvrditi gdje se točno nalazi međa.

Prvo razgovor, a tek onda prijave i sud

Iako zakon daje niz mogućnosti zaštite, kod većine susjedskih problema prvi korak ipak ne mora biti policija, inspekcija ili sud.

Ponekad susjed možda nije ni svjestan da kondenzat njegove klime kapa na balkon ispod ili da gosti u njegovu apartmanu gotovo svake noći stvaraju buku.

Ako razgovor ne uspije, korisno je problem dokumentirati – fotografijama, snimkama, datumima i vremenom ponavljanja smetnji te pisanom komunikacijom sa susjedom.

Kome se dalje obratiti ovisi o vrsti problema. Kod buke i narušavanja reda okolnosti mogu zahtijevati postupanje policije ili drugih nadležnih službi, kod problema na javnim površinama može biti nadležno komunalno ili prometno redarstvo, dok se sporovi oko vlasništva, međe, imisija i naknade štete u konačnici mogu rješavati sudskim putem.

Jedno je ipak zajedničko gotovo svim ovim situacijama: vlasništvo nad kućom, stanom ili zemljištem daje široka prava, ali ta prava prestaju ondje gdje način korištenja vlastite nekretnine počinje nedopušteno ometati susjeda u korištenju njegove.