Kupnja prve nekretnine za mnoge mlade obitelji jedan je od najvećih životnih financijskih izazova. Država omogućuje povrat poreza, ali ne bez ograničenja. Provjerili smo službene cijene za Vodice i susjedne općine te izračunali koliko stan smije koštati da kupac ne prijeđe propisanu cjenovnu granicu.

Prema podacima Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine od 16. listopada 2026. godine, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) zaprimila je ukupno 8.195 zahtjeva za povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine.

Odobrena su 5.314 zahtjeva, dok su 358 zahtjeva odbačena zbog previsoke kupoprodajne cijene, odnosno prekoračenja dopuštene granice od 50 posto iznad službeno utvrđene lokalne prosječne cijene.

U Šibensko-kninskoj županiji do navedenog datuma odobrena su 43 zahtjeva.

Koliko smije koštati četvorni metar?

Za kupoprodajne ugovore sklopljene tijekom 2026. godine APN primjenjuje referentne cijene utvrđene na temelju studije Ekonomskog instituta u Zagrebu.

Prema tim podacima, službena prosječna cijena stana u Vodicama iznosi 2.364 eura po četvornom metru.

Kupoprodajna cijena smije biti najviše 50 posto viša od tog iznosa, što znači da je gornja granica za ostvarivanje potpore u Vodicama 3.546 eura po četvornom metru.

Za susjedne gradove i općine granice su različite.

Izvor: APN, referentne cijene za 2026. godinu. Gornje granice izračunate su uvećanjem referentnih cijena za 50 posto.

Ove cijene nisu tržišni prosjeci iz aktualnih oglasa, niti znače da se stanovi u navedenim mjestima prodaju upravo po tim iznosima. Riječ je o službenim referentnim vrijednostima koje država koristi pri odlučivanju o potporama.

Primjer: Stan od 60 kvadrata u Vodicama

Pretpostavimo da mladi kupac pronađe stan površine 60 četvornih metara.

Ako je cijena 3.500 eura po kvadratu, ukupna kupoprodajna cijena iznosi 210.000 eura. Takva cijena nalazi se ispod dopuštene granice od 3.546 eura po četvornom metru.

Međutim, ako prodavatelj traži 3.700 eura po kvadratu, isti stan koštat će 222.000 eura.

U tom slučaju cijena prelazi propisani prag i kupac u pravilu ne može ostvariti državnu potporu, čak i ako ispunjava ostale uvjete.

Razlika u cijeni stana iznosi 12.000 eura, ali posljedica može biti i gubitak prava na povrat poreza.

Koliko ukupno može koštati stan u Vodicama?

Ako se promatra isključivo cjenovni prag, bez drugih uvjeta za ostvarivanje potpore, izračun za Vodice izgleda ovako:

Važno je naglasiti da navedeni iznosi nisu jamstvo da će kupac dobiti potporu.

Država ograničava i površinu nekretnine koja se priznaje, ovisno o broju članova kućanstva.

Za jednu osobu propisana površina iznosi 50 četvornih metara, uz dopušteno povećanje do 75 četvornih metara. Za dvije osobe propisana površina iznosi 65, a najveća dopuštena 97,5 četvornih metara.

Tročlano kućanstvo može ostvariti pravo za stan do 120 četvornih metara, ali se potpora obračunava najviše prema propisanoj površini od 80 četvornih metara.

Povrat poreza nije jednak za starogradnju i novogradnju

Kod kupnje nekretnine na koju se plaća porez na promet nekretnina, državna potpora može iznositi do 3 posto priznate osnovice.

Kod kupnje novogradnje na koju se obračunava PDV, moguće je ostvariti potporu u visini do 50 posto plaćenog PDV-a, uz propisana ograničenja osnovice.

Pritom postoji važna razlika između cijene koja omogućuje ulazak u sustav potpore i cijene prema kojoj se potpora izračunava.

Ako je stan kupljen skuplje od lokalne referentne cijene, ali unutar dopuštenog praga od 150 posto, izračun potpore ograničava se referentnom cijenom. Ako je stan kupljen jeftinije, koristi se niža, ugovorena cijena.

Drugim riječima, kupac koji u Vodicama plati 3.500 eura po četvornom metru ne ostvaruje automatski povrat obračunat prema svih 3.500 eura. Za obračun je važna referentna cijena od 2.364 eura i površina koja se priznaje njegovu kućanstvu.

Tko može ostvariti povrat?

Pravo je namijenjeno hrvatskim državljanima mlađima od 45 godina koji rješavaju svoje prvo stambeno pitanje.

Kupoprodajni ugovor mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine, a kupac mora imati prijavljeno prebivalište u nekretnini i stvarno u njoj stanovati.

U pravilu pravo ne mogu ostvariti osobe koje već imaju ili su imale odgovarajuću stambenu nekretninu, uključujući odgovarajuću nekretninu u vlasništvu članova uže obitelji. Za prethodne nekretnine koje se ne smatraju odgovarajućima postoje posebna pravila.

Potpora se ne može koristiti ni za nekretninu koja je poslovni prostor ili apartman poslovne namjene.

Zahtjev se podnosi APN-u, uz kupoprodajni ugovor, dokaz o vlasništvu, prebivalištu i plaćenom porezu odnosno PDV-u te ostalu propisanu dokumentaciju.

Zahtjev se podnosi u propisanom roku od 24 mjeseca, pri čemu kupac treba provjeriti od kojeg se datuma rok računa u njegovu slučaju.

Što ako kupac kasnije iznajmi stan?

Državna potpora namijenjena je rješavanju vlastitog stambenog pitanja, a ne kupnji nekretnine za turistički ili dugoročni najam.

Ako korisnik u roku od pet godina od isplate potpore proda ili iznajmi nekretninu, odjavi prebivalište ili prestane u njoj stanovati, dužan je vratiti primljenu potporu sa zakonskim zateznim kamatama, sukladno propisanim uvjetima.

To je posebno važno na obalnom području, gdje se stanovi često kupuju i radi iznajmljivanja.

Prije potpisivanja ugovora provjerite dvije stvari

Kupci koji planiraju iskoristiti državnu potporu trebali bi prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora provjeriti kolika je službena referentna cijena za grad ili općinu u kojoj kupuju nekretninu te odgovara li površina stana broju članova kućanstva.

Pritom treba voditi računa i o godini sklapanja ugovora jer se za ugovore iz 2025. i 2026. godine primjenjuju pripadajuće referentne cijene.

Podaci APN-a pokazuju da previsoka cijena nije samo teorijska prepreka. Zbog prekoračenja dopuštenog praga već je odbačeno 358 zahtjeva u Hrvatskoj.

Za mlade obitelji koje kupuju prvi stan u Vodicama, Tribunju i okolnim mjestima, provjera tih iznosa prije kupnje može značiti razliku između ostvarivanja državne potpore i njezina potpunog gubitka.