Što zapravo znači biti vlasnik nekretnine „Jedan kroz jedan“?

U namjeri da prodaju svoju nekretninu, često nam prodavatelji dolaze s dokumentima i govore kako imaju sve čiste papire i da im je sve „jedan kroz jedan“. 

Nekako je to valjda uvriježeno kod nas, da kad se kaže „jedan kroz jedan“, da se nekako samo po sebi podrazumijeva da je s nekretninom sve u najboljem mogućem redu. 

Već sam prije pisala o tome da ako i jeste vlasnik „jedan kroz jedan“, da to ne znači da imate sve čiste papire vezane za nekretninu koju prodajete, nego da je ta brojka vezana samo za vlasništvo. Da bi nekretnina imala sve čiste papire, treba imati i dokaz da je legalno sagrađena i ucrtana u katastar. O toj temi je snimljen video kojeg možete pogledati na ovom linku.

Sada ćemo govoriti samo o vlasništvu,  te kako to izgleda kada je jedan vlasnik nekretnine, a kako kada ih je više. Spomenut ćemo i pojam „idealni dio nekretnine“. Idemo po redu. 

VLASNICI SUPRUŽNICI

Dakle navratio nam je neki dan u ured jedan fini stariji gospodin sa svojom suprugom. Žele prodati stan i žele da ga mi prodajemo. I nekako mi je gospodin u svom uvodu baš tim riječima rekao da su im papiri od stana sasvim u redu, jer su on i supruga vlasnici „jedan kroz jedan“. 

Malo mi je čudno zvučalo ali uzimam njegove dokumente od nekretnine i počinjem provjeravati. Kako već znamo da je vlasnički list odnosno ZK izvadak jedini dokaz vlasništva, uočavam da su i gospodin i njegova supruga ustvari oboje vlasnici tog stana, i to svaki za jednu polovinu. To znači da stan ima dvoje suvlasnika, gdje je svaki od njih vlasnik za jednu polovinu i to je potpuno u redu, ali u tom slučaju nikako ne možemo reći da je vlasništvo „jedan kroz jedan“. 

RAZLOMAK 1/1

Idemo objasniti taj razlomak 1/1. Ako se radi o nekoj kući, stanu, zemljištu ili poslovnom prostoru govorimo o jednoj nekretnini. Zatim ako postoji samo jedan vlasnik, to znači da taj jedan vlasnik ne dijeli tu nekretninu ni sa kim drugim, nego ta jedna osoba ima potpuno vlasništvo nad cijelom nekretninom. Znači jedna nekretnina i jedan vlasnik.  Razlomak 1/1 predstavlja cjelinu, odnosno 100 % nečega. U ovom slučaju 1/1 označava potpuno vlasništvo jedne osobe nad jednom cijelom nekretninom.

To ujedno znači da je ta osoba jedini vlasnik i da ima ekskluzivno pravo korištenja, uživanja i raspolaganja nekretninom. Također ta osoba ima potpuno pravo odlučivati o nekretnini kako želi: može u njoj živjeti, može ju preurediti, može ju iznajmiti, a može ju i prodati. Nitko drugi nema pravo odlučivati o nekretnini bez suglasnosti njenog vlasnika.

Da se sada vratimo na priču o gospodinu i gospođi koji su ustvari oboje vlasnici svaki za 1/2 . To nije nikakav problem, to samo znači da je vlasništvo podijeljeno između dva vlasnika. Drugim riječima nekretnina ima dva suvlasnika i ako su oboje suglasni za prodaju, tada svaki od njih treba potpisati Ugovor o kupoprodaji kada do toga dođe. Jedino što u tom slučaju nikako ne možemo reći da je sve 1/1.

ŠTO ĆE SE DOGODITI AKO NEKRETNINA IMA 3 ILI VIŠE VLASNIKA?

Ako nekretnina nije jedan kroz jedan, nego ima tri vlasnika, to znači da je vlasništvo podijeljeno između tri osobe i da svaki vlasnik ima udio u vlasništvu te zajedničke nekretnine. U tom slučaju u ZK izvatku bi pisalo da je svaka od te tri osobe vlasnik za jednu trećinu (pod pretpostavkom da su svi udjeli jednaki). Točnije rečeno svaka od te tri osobe ima pravo na jednu trećinu udjela u nekretnini, odnosno u postotku 33.33 % prava vlasništva na cijelu nekretninu.

Matematički gledano zbroj svih udjela uvijek treba biti jedno cijelo. 

Kada se iz gornjeg primjera svi razlomci odnosno udjeli po jednu trećinu zbroje, dolazimo do sume 1/1.
1/3 + 1/3 +1/3 = 3/3 = 1/1.

Samo da se zna, u tom slučaju svaki vlasnik posjeduje samo idealni dio nekretnine. To je pravni pojam koji se koristi kada je nekretnina u zajedničkom vlasništvu više osoba, ali bez jasno određenog fizičkog dijela za svakog vlasnika.  

Isto tako nije nikakav problem da se proda nekretnina gdje su tri vlasnika, ako su svi troje suglasni za prodaju. Kada dođe do prodaje, to samo znači da svaki od ta tri prodavatelja treba u javnobilježničkom uredu potpisati ugovor o kupoprodaji, a dobiveni novac od kupoprodaje se dijeli na 3 jednaka dijela. 
 

Važno je spomenuti da iz ovog primjera i ovakvog slučaja, ako samo jedna osoba želi prodati nekretninu, a vlasnik je samo za 1/3, ona to ne može učiniti bez suglasnosti preostalih dvoje suvlasnika. 

U tom smislu ako dvije od te tri osobe žele prodati nekretninu, a treća osoba to ne želi, tada se isto nekretnina ne može prodati.

(Međutim kod suvlasništva svaki suvlasnik ima pravo raspolagati samo svojim dijelom nekretnine, što znači da može prodati samo svoj udio, te bi se tada dogodilo da novi kupac zauzima mjesto u ZK izvatku i preuzima npr. samo suvlasništvo za 1/3, te uvijek mora imati na umu da ne može raspolagati cijelom nekretninom nego samo svojim udjelom. Kupnja suvlasničkog udjela nekretnine je rijetka ali se iz raznih razloga događa u prometu nekretnina.)

Sve isto vrijedi i za 2 suvlasnika ili 5 ili bilo koliko više od 1.

Ako je na nekretnini više vlasnika, kada dođe do prodaje, potrebno je sve dobro isplanirati i organizirati da svi dođu na potpis i ovjeru ugovora kod javnog bilježnika. U praksi se zna dogoditi da svaka osoba živi u drugom gradu, ponekad i u drugoj državi, pa je preporučljivo da se jednoj osobi da punomoć da može u njihovo ime prodati nekretninu i potpisati ugovor, te tada samo ta jedna osoba (umjesto njih više) dolazi na potpis i ovjeru ugovora o kupoprodaji. 

ZAKLJUČAK

U svijetu nekretnina, imati vlasništvo 1/1 smatra se zlatnim standardom zbog jednostavnosti prodaje. Međutim suvlasništvo nekretnine među više osoba ne treba nužno biti put ka komplikacijama ukoliko postoji međusobna sloga i povjerenje. 

Sada smo naučili što znači 1/1, a što 1/3, te što je idealni dio nekretnine. Stoga ako je dvoje vlasnika kao u gornjem primjeru, trebamo reći: „Ja i moja supruga smo oboje vlasnici, svaki za jednu polovinu.“

Naši gospodin i gospođa sa početka priče, su bili suvlasnici svaki za 1/2 i suglasno su htjeli prodati stan, a mi smo ga uredno preuzeli u prodaju, oglašavali, dovodili kupce, te vrlo brzo i uspješno prodali.

Ako i vi želite prodati svoju nekretninu, javite nam se kako bi što prije započeli proces prodaje vaše nekretnine.

Na istu temu je snimljen i video kojeg možete pogledati OVDJE.
 _________________
Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović – vlasnica agencije Alfa nekretnine iz Vodica, dugogodišnja ovlaštena agentica za nekretnine i home staging ekspert
Alfa nekretnine, Obala Juričev Ive Cote 27, Vodice
ured tel. 022 441 292, mob. 091 525 3260
email: Ova e-mail adresa je zaštićena od spambota. Potrebno je omogućiti JavaScript da je vidite.
Pronađite nas na društvenim mrežama: Facebook, Instagram , Instagram Home staging, LinkedIn, Pinterest, TikTok,  ili se pretplatite na naš YouTube kanal
__________________