Tko ima zemljište i gotove projekte, u prednosti je: Stižu nova pravila za priuštive stanove

U Narodnim novinama broj 117/2026 objavljen je Pravilnik o izradi programa priuštivog stanovanja, kojim se detaljnije uređuje priprema, ocjenjivanje i rangiranje lokalnih i regionalnih programa. Pravilnik se temelji na Zakonu o priuštivom stanovanju.

Za građane to još ne znači početak gradnje niti otvaranje prijava za stanove. Riječ je o pravilima prema kojima će se pripremati i vrednovati projekti, a zatim donositi odluke o njihovoj provedbi.

Prednost imaju pripremljeni projekti

Jedan od najvažnijih kriterija jest spremnost projekta za provedbu. Pravilnik propisuje ocjene od jedan do pet, ovisno o tome što je već pripremljeno.

• Ocjena 1 – potrebno je otkupiti nekretnine.
• Ocjena 2 – potrebno je darovanje državne nekretnine, bez dodatnih preduvjeta.
• Ocjena 3 – postoji vlastito zemljište, ali ono nije uređeno.
• Ocjena 4 – postoji uređeno vlastito zemljište ili zgrada pogodna za rekonstrukciju odnosno dovršetak.
• Ocjena 5 – postoji uređeno vlastito zemljište i izrađena dokumentacija za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu ili važeća građevinska dozvola.

Drugim riječima, samo postojanje zemljišta nije dovoljno za najvišu ocjenu spremnosti. Prednost u tom kriteriju imaju projekti koji su već prošli važan dio pripreme i mogu brže prijeći u sljedeću fazu.

Ne ocjenjuje se samo zemljište

Pri vrednovanju programa promatraju se i doprinos grada ili općine, primjena mjera kružnog gospodarenja prostorom, zelena infrastruktura te broj skupina građana kojima se rješava stambeno pitanje.

Pravilnik predviđa i rangiranje prema indeksu priuštivosti stanova, stambenom jazu, ravnomjernom regionalnom razvoju i potrebnoj financijskoj potpori.

Posebno se vrednuje korištenje postojećeg prostora. Primjerice, korištenje neizgrađenog zemljišta unutar građevinskog područja dobiva bolju ocjenu u kriteriju kružnog gospodarenja od širenja građevinskog područja. Dodatno se vrednuje i korištenje zapuštenih prostora te obnova određenih postojećih zgrada.

Konačna ocjena nije jednostavan prosjek svih bodova. Program može biti ocijenjen kao neprihvatljiv, djelomično prihvatljiv ili prihvatljiv, a pojedini projekti unutar istog programa mogu se vrednovati zasebno.

Što to znači za Vodice?

U Vodicama pitanje dostupnosti stanovanja ima posebnu težinu zbog razvijenog turizma i tržišta nekretnina. U Planu upravljanja destinacijom Vodice za 2025. godinu među problemima se navode visoke cijene zemljišta i novogradnje, pretvaranje stanova i obiteljskih kuća u apartmane te sve teži pristup stambenom prostoru mladima i obiteljima s prosječnim primanjima.

Novi pravilnik pruža okvir za drukčiji pristup: umjesto da se govori samo o potrebi za stanovima, potrebno je utvrditi koliko stanova nedostaje, koje su lokacije raspoložive, kakva je njihova infrastruktura i koliko je novca moguće osigurati za provedbu.

Za eventualni vodički projekt posebno bi bilo važno utvrditi postoji li odgovarajuće zemljište u javnom vlasništvu, je li uređeno te postoji li potrebna dokumentacija. Bez tih podataka nije moguće pouzdano procijeniti spremnost konkretnog projekta.

Prilika i za Tribunj, Pirovac i okolna mjesta

Nova pravila ne odnose se samo na velike gradove. Lokalne programe mogu donositi i općine, a zakon predviđa mogućnost regionalnih programa i suradnje s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

To znači da i Tribunj, Pirovac te druge općine mogu razmatrati vlastite projekte ili sudjelovanje u širim programima, ovisno o stambenim potrebama, raspoloživom zemljištu, financijskim mogućnostima i propisanim postupcima.

Međutim, sama mogućnost sudjelovanja ne znači da je za neko mjesto već odobrena gradnja. Za takvu tvrdnju potrebna je konkretna službena odluka.

Što ako grad ili općina ne donesu vlastiti program?

Zakon predviđa i takvu situaciju. Ako neko područje nije obuhvaćeno lokalnim ili regionalnim programom, APN može procijeniti stambene potrebe i mogućnosti provedbe mjera u okviru nacionalnog programa.

To je važno jer izostanak lokalnog programa ne znači automatski da stanovnici tog područja ostaju izvan sustava priuštivog stanovanja. Ipak, uključivanje u nacionalni program samo po sebi ne jamči izgradnju stanova.

Tko može sudjelovati?

U pripremi i provedbi programa sudjeluju država, APN, jedinice lokalne i regionalne samouprave te javne ustanove za priuštivo stanovanje. Gradovi i općine mogu pridonijeti zemljištem, pravom građenja, financiranjem, komunalnim pogodnostima i drugim zakonom predviđenim mjerama.

Građani su korisnici mjera priuštivog stanovanja, ali ovaj pravilnik ne predstavlja javni poziv za podnošenje zahtjeva za kupnju ili najam stana. Uvjeti za pojedine mjere i odabir korisnika uređuju se zakonom i odgovarajućim provedbenim postupcima.

Što slijedi nakon ocjenjivanja?

Pravilnik propisuje da se ocjene i rangiranje programa javno prikazuju na mrežnim stranicama nadležnog ministarstva. Nakon ocjenjivanja APN ili nadležna javna ustanova donose odluku o provedbi pojedinačnog projekta.

Takva odluka mora sadržavati lokaciju, opis mjera, ciljnu skupinu, procijenjenu vrijednost, izvore financiranja, rokove i nositelje provedbe.

Tek će ti dokumenti omogućiti da se za pojedini grad ili općinu precizno utvrdi što se planira, koliko bi projekt koštao i kada bi se mogao provesti.

Najvažnije pitanje tek dolazi

Za Vodice, Tribunj, Pirovac i okolna mjesta novi pravilnik otvara mogućnost sustavnijeg planiranja priuštivog stanovanja. No ključna razlika bit će između mjesta koja imaju samo iskazanu potrebu za stanovima i onih koja mogu ponuditi stvarno pripremljene projekte.

Hoće li se ta mogućnost pretvoriti u konkretne stanove, pokazat će budući programi, njihove javno objavljene ocjene i odluke o provedbi. Do tada nova pravila treba promatrati kao okvir za pripremu projekata, a ne kao potvrdu početka gradnje.