Velike promjene za iznajmljivače: Jednima još četiri godine, drugima nova obveza već u svibnju

Riječ je o promjenama koje bi mogle biti posebno važne na turističkom području Vodica, Srime, Prvića, Tribunja, Pirovca, Tisnog i Murtera, gdje je privatni smještaj značajan dio turističke ponude i izvor prihoda brojnih obitelji.

Važno je naglasiti da novi zakon još nije donesen. Vlada je prihvatila konačni prijedlog i uputila ga Hrvatskom saboru na drugo čitanje. Predložena pravila postat će obvezujuća tek nakon donošenja zakona, njegove objave i stupanja na snagu, u rokovima koji budu konačno propisani.

Privremena rješenja produljuju se do kraja 2030. godine

Jedna od najvažnijih promjena odnosi se na iznajmljivače koji posluju na temelju privremenih rješenja povezanih s postupcima ozakonjenja nezakonito izgrađenih građevina.

Prema dosadašnjem zakonskom okviru, određena privremena rješenja trebala su prestati vrijediti 31. prosinca 2026. godine. Konačnim prijedlogom zakona predviđa se produljenje njihova važenja do 31. prosinca 2030. godine.

To znači da bi iznajmljivači obuhvaćeni ovom prijelaznom odredbom dobili dodatne četiri godine za rješavanje dokumentacije i ishođenje trajnih rješenja, umjesto da se već krajem ove godine suoče s prestankom važenja postojećih privremenih rješenja.

Ministar turizma i sporta Tonči Glavina iznio je podatak da je krajem 2024. godine približno 15.000 iznajmljivača u Hrvatskoj poslovalo na temelju privremenih rješenja.

Produljenje roka Ministarstvo obrazlaže potrebom očuvanja kontinuiteta poslovanja obiteljskog smještaja i davanja dodatnog vremena za dovršetak postupaka ozakonjenja.

Na koga se produljenje odnosi, a na koga ne?

Ovdje je važno razlikovati privremena rješenja od redovitih, trajnih rješenja za pružanje ugostiteljskih usluga.

Produljenje do 2030. godine nije opće produljenje svih dozvola za iznajmljivanje. Odnosi se na određena privremena rješenja izdana u vezi s postupcima ozakonjenja objekata, za koja je dosadašnjim propisima bio određen prestanak važenja krajem 2026. godine.

Primjerice, vlasnik apartmana koji ima uredno, trajno rješenje za pružanje ugostiteljskih usluga ne dobiva neku novu četverogodišnju dozvolu jer se njegovo postojeće rješenje ne temelji na takvom privremenom roku.

S druge strane, vlasnik koji posluje na temelju odgovarajućeg privremenog rješenja mogao bi nastaviti poslovati do novog roka, uz ispunjavanje ostalih zakonskih uvjeta.

Takvo produljenje ne znači automatsku legalizaciju građevine niti zamjenjuje potrebnu građevinsku i drugu dokumentaciju. Ono predstavlja dodatno vrijeme za rješavanje pravnog statusa objekta.

Posebno je važno da iznajmljivači provjere kakvo rješenje imaju, na kojoj je pravnoj osnovi izdano i odnosi li se predložena prijelazna odredba upravo na njihov slučaj.

Od 1. svibnja 2027. registracijski broj za oglase na Bookingu i Airbnbu

Druga velika promjena odnosi se na smještaj koji se oglašava putem internetskih platformi za kratkoročni turistički najam.

Prema konačnom prijedlogu zakona, od 1. svibnja 2027. godine trebale bi se početi primjenjivati odredbe o obveznim registracijskim brojevima i razmjeni podataka između države i internetskih platformi.

Obveza proizlazi iz europske Uredbe 2024/1028, kojom se uređuje prikupljanje i razmjena podataka o kratkoročnom iznajmljivanju smještaja.

Registracijski broj bit će potreban za smještajne jedinice koje se oglašavaju putem platformi koje omogućuju sklapanje ugovora o kratkoročnom najmu na daljinu, među kojima su Booking.com i Airbnb.

Obuhvaćene su sobe, apartmani, studio-apartmani i kuće za odmor koje se nude na takav način, neovisno o tome je li pružatelj usluge fizička ili pravna osoba.

Prema službenom obrazloženju Vlade, ova se obveza ne odnosi na hotele i kampove.

Hoće li postojeći iznajmljivači morati ponovno registrirati apartmane?

Uvođenje registracijskog broja ne treba poistovjećivati s ponovnim izdavanjem rješenja o kategorizaciji.

Riječ je o dodatnom identifikacijskom broju koji omogućuje povezivanje konkretne smještajne jedinice s odgovarajućim podacima u službenom sustavu.

Primjerice, iznajmljivač koji ima uredno rješenje za apartman i oglašava ga na Bookingu trebao bi pribaviti registracijski broj za tu smještajnu jedinicu te ga istaknuti na platformi.

Ako iznajmljivač oglašava više zasebnih smještajnih jedinica, potrebno je voditi računa o tome da se sustav registracije temelji na identifikaciji pojedine jedinice, a ne samo njezina vlasnika.

Točan postupak povezivanja postojećih rješenja i smještajnih jedinica s novim brojevima bit će važan dio provedbe zakona.

Kako će se dobivati registracijski broj i koliko će koštati?

Ministarstvo turizma i sporta već je u službenoj obavijesti od 22. svibnja 2026. pojasnilo da će izdavanje registracijskih brojeva biti potpuno besplatno.

Broj će na zahtjev izdavati Ministarstvo turizma i sporta, a postupak je zamišljen kao digitaliziran i jednostavan.

To znači da se za samo izdavanje registracijskog broja ne predviđa posebna naknada koju bi iznajmljivači morali plaćati državi.

Zahtjevi i komunikacija s nadležnim tijelima trebali bi se odvijati elektroničkim putem, u okviru digitalizacije sustava eTurizam.

Međutim, iznajmljivači trebaju pričekati službene provedbene upute o točnom načinu podnošenja zahtjeva, pristupu sustavu i unosu broja na internetske platforme.

Na dan 21. listopada 2026. još ne postoji obveza pribavljanja novog registracijskog broja za oglašavanje smještaja. Predloženi početak primjene novih pravila je 1. svibnja 2027., pod uvjetom da zakon bude donesen u predloženom obliku.

Što se mijenja za Booking, Airbnb i druge platforme?

Nova pravila nisu namijenjena samo iznajmljivačima. Obveze će imati i internetske platforme koje posreduju u kratkoročnom iznajmljivanju.

Cilj je da se oglasi za smještaj mogu povezati sa službeno registriranim smještajnim jedinicama, a nadležna tijela dobiju pouzdanije podatke o ponudi i aktivnosti na tržištu.

Platforme će morati omogućiti isticanje registracijskih brojeva i sudjelovati u propisanoj razmjeni podataka.

Time bi se trebalo otežati oglašavanje smještaja za koji nisu pribavljena potrebna rješenja te olakšati otkrivanje nepravilnosti.

Važno je naglasiti da registracijski broj nije zamjena za zakonito poslovanje. Sam broj ne daje pravo iznajmljivanja osobi koja nema odgovarajuće rješenje ili ne ispunjava druge propisane uvjete.

Rekategorizacija smještaja: Provjera više neće biti samo jednokratna

Novi zakon donosi i promjene u sustavu kategorizacije i rekategorizacije ugostiteljskih objekata.

Prema ranije predstavljenom zakonskom prijedlogu, za iznajmljivače je predviđena periodična rekategorizacija svakih deset godina nakon usklađivanja s novim pravilnikom.

Desetogodišnji ciklus predviđen je i za određene objekte iz skupine ostalih ugostiteljskih objekata za smještaj, poput soba, apartmana, studio-apartmana i kuća za odmor.

Za druge objekte iz te skupine, među kojima su hosteli, prenoćišta te pojedini planinarski i lovački domovi, ranijim prijedlogom predviđena je rekategorizacija svakih pet godina.

Za hotele i kampove predloženo je produljenje razdoblja rekategorizacije s četiri na pet godina.

Vlada je 21. listopada potvrdila da konačni prijedlog zadržava načelo obvezne periodične rekategorizacije radi kvalitete i sigurnosti smještaja. Za konačnu primjenu pojedinih rokova bit će mjerodavan tekst zakona koji donese Sabor i pripadajući pravilnici.

Za privatne iznajmljivače to znači da će trebati pratiti buduće uvjete kategorizacije i rokove u kojima se postojeći objekti moraju uskladiti s novim pravilima.

Posebno je važno razlikovati rokove za usklađivanje s novim pravilnikom od kasnijeg redovitog ciklusa rekategorizacije. Nije opravdano zaključiti da će svaki postojeći apartman odmah početkom 2027. morati proći novi postupak.

Digitalizacija: Manje papira i elektronički upravni postupci

Jedan od ciljeva novog zakona jest digitalizacija postupaka iz područja ugostiteljstva.

Prema Vladinu obrazloženju, upravni postupci trebali bi se voditi elektronički kroz sustav eTurizam.

To uključuje elektroničko podnošenje zahtjeva, komunikaciju s nadležnim tijelima i izdavanje odgovarajućih rješenja.

Za iznajmljivače bi to dugoročno trebalo značiti manje odlazaka na šaltere i jednostavnije praćenje postupaka, dok bi nadležna tijela trebala raspolagati ažurnijim podacima.

Ipak, stvarni učinak digitalizacije ovisit će o provedbenim pravilima, tehničkoj spremnosti sustava i dostupnosti pomoći korisnicima koji se slabije služe digitalnim uslugama.

Stroži nadzor i veće kazne za rad bez rješenja

Važan dio novog zakonskog prijedloga odnosi se na suzbijanje neregistriranog pružanja ugostiteljskih usluga.

Prema podacima o konačnom prijedlogu, za trgovačka društva i obrtnike koji obavljaju djelatnost bez potrebnog upisa ili rješenja, odnosno protivno zabrani rada, predviđene su kazne od 5.500 do 20.000 eura.

Za fizičke osobe koje bez potrebnog rješenja pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu ili na obiteljskom poljoprivrednom gospodarstvu predviđena je najviša kazna do 10.000 eura.

Predviđene su i strože sankcije za sudjelovanje u omogućavanju neregistriranog poslovanja te za oglašavanje takvih usluga.

Riječ je o predloženim kaznama, a ne o iznosima koji se već sada automatski primjenjuju na temelju novog zakona. Konačni rasponi i prekršajne odredbe bit će poznati nakon završetka saborske procedure.

Komunalni redari dobivaju važniju ulogu

Nadzor nad ugostiteljskom djelatnošću trebao bi se proširiti i na dodatna nadležna tijela.

Uz Državni inspektorat, predviđena je snažnija uloga Carinske uprave i komunalnih redara u nadzoru zakonitosti poslovanja.

Komunalni redari trebali bi dobiti šire ovlasti za postupanje u slučajevima koji ulaze u njihovu zakonom određenu nadležnost, posebno kada je riječ o neregistriranom pružanju usluga.

Ministar Glavina najavio je i mogućnost prikrivenog nadzora internetskih oglasnika i grupa na društvenim mrežama radi otkrivanja neregistrirane djelatnosti.

Za gradove i općine važna je i predložena raspodjela prihoda od kazni povezanih s nadzorom koji provode komunalni redari, što bi moglo povećati interes lokalnih jedinica za učinkovitije postupanje.

To ne znači da će komunalni redari bez ograničenja preuzeti sve ovlasti turističke inspekcije. Njihovo postupanje mora ostati u granicama zakonom propisane nadležnosti.

Što promjene znače za Vodice, Srimu, Prvić i susjedne općine?

Za područje Vodica, Srime i otoka Prvića, kao i za Tribunj, Pirovac, Tisno i Murter, novi zakon mogao bi imati posebno izražen praktični značaj zbog razvijene ponude privatnog turističkog smještaja.

Prva skupina na koju treba obratiti pozornost jesu iznajmljivači koji još posluju na temelju privremenih rješenja. Za njih bi produljenje do kraja 2030. moglo značiti izbjegavanje prekida poslovanja već nakon ovogodišnje turističke sezone, uz dodatno vrijeme za rješavanje dokumentacije.

Druga, znatno šira skupina, obuhvaća iznajmljivače koji apartmane, sobe i kuće za odmor oglašavaju putem Bookinga, Airbnba i drugih odgovarajućih platformi. Oni bi tijekom 2027. trebali uskladiti svoje oglase s novim sustavom registracijskih brojeva.

Treća skupina obuhvaća vlasnike objekata koji će u budućnosti morati pratiti nova pravila rekategorizacije, osobito ako već dugo posluju na temelju ranije izdanih rješenja.

Promjene su važne i za jedinice lokalne samouprave. Grad Vodice te općine Tribunj, Pirovac, Tisno i Murter mogle bi kroz komunalno redarstvo dobiti značajniju ulogu u otkrivanju neregistriranog smještaja.

Za Prvić, kao i za ostala otočna i priobalna naselja obuhvaćena zakonom, nisu najavljene posebne iznimke od obveze registracijskih brojeva. Pravila se određuju prema vrsti smještaja i načinu njegova oglašavanja, a ne prema tome nalazi li se objekt na kopnu ili otoku.

Istodobno, iz objavljenih nacionalnih podataka nije moguće pouzdano utvrditi koliko se od približno 15.000 privremenih rješenja odnosi upravo na Vodice i susjedne općine. Za takav podatak potrebna je posebna evidencija nadležnog upravnog tijela Šibensko-kninske županije.

Što bi iznajmljivači trebali napraviti već sada?

Iako novi zakon još nije izglasan, iznajmljivači mogu se pripremiti za promjene.

• Provjeriti postojeće rješenje. Posebno je važno utvrditi radi li se o trajnom ili privremenom rješenju povezanom s ozakonjenjem građevine.
• Pregledati podatke o smještajnim jedinicama. Podaci u rješenjima, službenim evidencijama i internetskim oglasima trebaju biti međusobno usklađeni.
• Pratiti službene upute o registracijskom broju. Prema najavi Ministarstva, izdavanje će biti besplatno, a postupak digitalan.
• Pratiti nove pravilnike o kategorizaciji. Oni će biti važni za buduće provjere uvjeta i rokove rekategorizacije.
• Ne čekati posljednji trenutak s neriješenom dokumentacijom. Produljenje privremenih rješenja ne znači da je pitanje legalnosti objekta trajno riješeno.

Najvažniji datumi

Datum	Što je predviđeno
21. listopada 2026.	Vlada prihvatila konačni prijedlog zakona i uputila ga Saboru na drugo čitanje.
31. prosinca 2026.	Dosadašnji rok prestanka važenja određenih privremenih rješenja.
1. siječnja 2027.	Predviđeni početak primjene glavnine novih zakonskih odredbi, uz posebne prijelazne rokove.
1. svibnja 2027.	Predviđeni početak primjene odredbi o registracijskim brojevima i razmjeni podataka s internetskim platformama.
30. lipnja svake godine	Predviđeni rok za godišnje izvještavanje nadležnih tijela o privremenim rješenjima za prethodnu godinu.
31. prosinca 2030.	Predloženi novi krajnji rok važenja određenih privremenih rješenja.

Zakon tek treba proći saborsku proceduru

Za kraj valja još jednom naglasiti da odluka Vlade od 21. listopada ne znači da su sve najavljene promjene već stupile na snagu.

Konačni prijedlog zakona upućen je Hrvatskom saboru na drugo čitanje, nakon čega slijedi odlučivanje o njegovu donošenju.

Tek nakon izglasavanja, objave u Narodnim novinama i nastupanja propisanih datuma primjene bit će moguće govoriti o svim novim obvezama kao o važećim zakonskim pravilima.

Za brojne iznajmljivače najvažnija je poruka da se predlaže dodatno vrijeme za rješavanje privremenih rješenja, dok će se istodobno postupno uvoditi stroži sustav registracije, provjere i nadzora turističkog smještaja.